שאלות נפוצות

למה להשקיע עם צוראל נדל״ן?​

איך אני יכול לסמוך על חברה שאני לא מכיר?

הארובה הטובה ביותר לשם של החברה, לאמינות ולכדאיות של ההשקעה אצלנו היא הלקוחות שחוזרים אלינו שוב ושוב. לקוח מרוצה חוזר אליך, לקוח שאינו מרוצה לא יחזור אליך לעולם. הלקוחות שחוזרים אלינו וקונים נכס שני ושלישי , הלקוחות שמפנים אלינו חברים או משפחה הם הוכחה הטובה ביותר לכך שכדאי להשקיע בחברה שלנו.

אנחנו מוכחים את האמינות, שקיפות ורווחים שאנחנו מתחייבים ללקוח בכך שחוזרים אלינו לקוחות להשקעות חוזרות.

אנו נשמח לתת שמות של משקיעים מרוצים על מנת שתוכלו לחוש את תחושת הביטחון של המשקיעים שלנו.

השקעה בנדל"ן בארה"ב

למי השקעה בנדל״ן בארה״ב מתאימה?

הלקוחות שלנו מגיעים מכל רחבי האוכלוסיה וגווניה, החל מאנשים צעירים שקיבלו סכום כסף בעקבות חתונה ועד לאנשים בגיל פרישה שקיבלו כספי פיצויים. יכולים להיות גם אנשים "באמצע החיים" שחסכו כסף ולאחר מספר שנים של השקעות שונות כמו קופות גמל, תוכניות חסכון של הבנק וניהול תיקים הם מצאו שהרווחים שקיבלו במקומות הללו לא מספקים אותם. כלל לקוחותינו חיפשו אפיק השקעה למקסם בו את כספם וקיבלו את ההחלטה הנבונה להשקיע בנדלן בארה"ב.

למה להשקיע בחו"ל?

למה שנשקיע את כספנו בארה"ב ולא בארץ ישראל ?

לצערנו כרגע קשה מאוד ולא רווחי להשקיע בנדל"ן בארץ ישראל. אולם ניתן להסתכל על הדברים אחרת: בטווח המיידי אנו משקיעים באזרחי מדינת ישראל ועוזרים להם לשפר את מצבם הכלכלי. כמו כן, המשקיעים לנו מקבלים כל חודש שכר דירה המועברים מארה"ב בדולרים ונכנסים לישראל. בבוא היום כשהם ימכרו את הנכס כל הדולרים יחזרו למדינת ישראל וישפרו את יתרות המטבע שלה. אם כך אנו גם משקיעים בכלכלה של מדינת ישראל. המשקיעים שלנו מקבלים אצלנו תשואות כפולות ממה שהיו מקבלים בארץ ויכולים להשקיע סכומים נמוכים משמעותית מהדרוש בארץ. 

השקעה מעבר לים

הנכס רחוק! איך אני יכול להיות בטוח שהוא אמיתי? 

לא מעט אנשים מספרים על חברים או על עצמם שנעקצו ע"י סוכני נדלן שמכרו נכסים שלא היו קיימים בכלל. הנכסים שאנחנו מציעים למכירה ניתנים עם כתובת מלאה ואפשר לראות אותם דרך  google maps. ניתן גם להכנס להיסטוריה של הנכס באתרים האמריקאים ולראות את בעלי הנכס. אנחנו מתחייבים לכך שבתוך זמן קצר הלקוח יוכל לראות את הנכס רשום על שמו בטאבו האמריקאי. נכון שיש פה חשש מובן של לקוח שמשקיע פעם ראשונה מעבר לים, אבל אנחנו מספקים מספיק ערבויות לכך שהנכס קיים, רשום על שמינו ולאחר מכן על שם הלקוח. 

אפיקי השקעה

מהם סוגי ההשקעה האפשריים? 

כיום אנו מציעים שני סוגי עסקאות:

           1. עסקה לטווח ארוך. נכסים בעסקאות אלו הינם בתים פרטיים \ דירה בבית דירות אשר יהיו                     למטרה השכרה. בעזרת חברת הניהול אנחנו מפרסמים את הנכס, מוצאים את השוכרים ומוודאים             כי אכן יוכלו לעמוד בתשלומי שכ"ד. חברת הניהול גובה את שכר הדירה מהשוכרים ומעבירה אותו             לארץ כל חודש. עסקה זו מתאימה למי שמעוניין לקבל הכנסה חודשית שוטפת לאורך הזמן.

 

          2. עסקאות "פליפ". נכס שאנו מאתרים שמיועד לקניה, שיפוץ ומכירה בהקדם האפשרי.

מדוע האמריקאים לא "קופצים על המציאה?"

אם התשואה היא 10% או מעט יותר , מדוע בעולם עם ריבית אפסית לא מסתערים משקיעים אמריקאים על ההזדמנות? לאמריקאים יש הרבה יותר כסף, הם מכירים את חוקי המס וגרים בסמיכות לנכסים.

בניגוד למה שאנחנו נוטים לחשוב- לא לכל האמריקאים יש כסף. רב משקי הבית בארה"ב חיים מהיד לפה, חלקם הגדול גרים בשכירות. כמו כן ישנם הרבה אמריקאים שמסתערים על הסחורה הטובה וחיים ממנה יפה במשך שנים ארוכות. לשמחתנו הרבה יש הרבה סחורה ומי שיודע איך לברור את מעט הזהב מרוייח יפה. יש לציין כי לא רק אמריקאיים וישראלים מסתערים אלא משקיעים מכל בעולם ובמיוחד מסין. 

תהליך הרכישה

כמה מורכב תהליך הרכישה?

מספר הטפסים ותהליך הרישום בטאבו אינו קבוע ומשתנה מעסקה לעסקה, אך אנחנו מלווים את המשקיעים שלנו לאורך כל תהליך הרכישה, מהצעד הראשון ועד לאחרון. אנו מקבלים עבור הלקוח את כל הטפסים שצריך מארה"ב ועוזרים במילוי ובחתימה עליהם. מכיוון שלא כל המשקיעים שלנו שולטים בשפה האנגלית או במונחים המשפטיים\טכנולוגיים, אנו נשב ונסביר כל מסמך ומסמך בפירוט ובסודיות. אנו נשב עם לקוח כמה שיצטרך על מנת שידע בדיוק את פרטי העסקה ועל מה הוא חותם. 

בסוף התהליך הנכס נרשם בטאבו האמריקאי על שם המשקיע \ הרוכש (או ע"ש מי שיבחר), באופן מלא ובלי כל הערת אזהרה.

 

חתימת חוזים 

על אילו חוזים אני חותם ובאיזו שפה?

חוזה אחד בעברית ושניים באנגלית. חוזה בעברית ייחתם במידה והמשקיע מבקש להיעזר בחברה ולהעביר את כספי הרכישה באופן בטוח לחברת הטייטל. במצב כזה ייחתם חוזה בעברית בין המשקיע לחברת צוראל, בו מתחייבת החברה להעביר את כספי הרכישה באופן מיידי לארה"ב אל חשבון החברה ומשם אל חברת הטייטל לשמירת הכסף בנאמנות. לחוזה זה יצורף כתב התחייבות של צוראל נדל"ן כלפי המשקיע בשני נושאים:

          1. התחייבות על תשלום 12 חודשים של שכר דירה כפי שנחתם ונכתב בפרופיל הנכס.

          2. התחייבות עבור כל תיקון שיידרש בנכס המשקיע לתקופה של שנה.

    חוזים באנגלית:

          1. מסמכי רכישה, המסכמים את כל פרטי רכישת הנכס.

          2.מסמכי סגירה, המסכמים את כל תהליך הרישום החוקי של הנכס על שם המשקיע בארה"ב.

    יועצי הנדל"ן של החברה ילוו את המשקיע בכל תהליך חתימת החוזים.

בטוחות לכספי המשקיע 

לאן עובר הכסף שלי, האם הוא בטוח, מהן הערבויות שהחברה נותנת לי?

בארה"ב ישנן חברות הנקראות title company, חברות אלו הינן רשם המקרקעין המקומי שתפקידו להעביר את הבעלות ולרשום את המשקיע כבעלים החוקי של הנכס בארה"ב. כספי המשקיע עוברים אל חברות אלו ונשמרות שם בחשבון נאמנות עד לגמר תהליך העברת הבעלות הרשמי. כספי המשקיע אף מגובים בפוליסת ביטוח שהמוכר רוכש בכספו עבור המשקיע לאבטחת העסקה כדי שבמידה ויבוא מאן דהוא מצד ג' לטעון בעלות על הנכס, כספי המשקיע יוחזרו אל המשקיע.

 

נכסים

איך מוצאים נכסים טובים להשקעה? 

הנכסים שאנו מחפשים הם נכסים איכותיים בכמה מובנים:

                1. איזור גיאוגרפי טוב בחלק טוב של העיר.

                2. איזור נקי סביבתית, בעל אוכלוסיה איכותית ונקי מפשע.

                3. איזור בעל דרישה לשכירות שבו מחפשים הרבה דירות להשכרה

                4. איזור בעל פוטנציאל למכירה בקבלת תשואה.

הוסכנים שלנו וחברות הניהול  מונחים לחפש נכסים כאלה , והם עושים מאמצים למצוא את הנכסים הטובים ביותר. 

 

תמחור נכסים 

כיצד נקבע שווי הנכס?

סוכני הנדל"ן בארה"ב עובדים עם כלי הנקרא CMA. ראשי תיבות של Comparable Market Analysis. כלי זה משווה את הנכס המוצע למכירה עם נכסים אחרים שנמכרו או עומדים למכירה באותו אזור ומוסיף לשכלול את מצבו של הבית ועלויות שיפוצים ותיקונים נדרשים. בניגוד לאתרי האינטרנט הפופולאריים, ה-CMA אף פעם לא מעריך בית בצורה אבסולוטית אלא מציין מחיר מינימום (שמתחתיו המוכר יצא בהפסד) ומחיר מקסימום (שמעליו הקונה יצא בהפסד), בנוסף למחיר חציוני ומחיר ממוצע. 

הערכת איכות נכסים

איך אני יכול להיות בטוח שאני משקיע בנכס במצב טוב?

ראשית, כל נכס שאנו מציעים למכירה, נרכש על ידי החברה שלנו מלכתחילה, וזה כשלעצמו מהווה אמירה לגבי הפוטנציאל שאנחנו רואים בנכס. לפני שאנחנו רוכשים נכס אנו מזמינים חברת בדיקה מקצועית המפיקה דו"ח בדיקה ארוך ומפורט על מצבו הכולל של הנכס. החברה בודקת את כל מרכיבי הנכס: יסודות, תשתיות מים, חשמל, ביוב וגז, מצב הקירות (האם ישנם תרמיטים), והגג, האם יש בבית צבע עופרת שהוא בעייתי ועוד. לאחר קבלת הדו"ח אנחנו מחליטים האם שווה לשפץ את הנכס או לא. ישנם תיקונים שלא ניקח על עצמינו כמו למשל בעיה משמעותית ביסודות או אם לגג אין תוחלת חיים של חמש שנים לפחות. בנוסף, אנו דואגים לרישיונות ההשכרה של העירייה המעידים שכל תשתיות הבית עומדות בתקנים.

כהוכחה לכך שאנו יסודיים בבדיקות ובשיפוצים – אנו מתחייבים במשך 3 שנים לבצע כל תיקון שהוא, קטן כגדול על חשבוננו. לא היינו מסוגלים להתחייב לדבר כזה אם לא היינו בטוחים ב100% שהנכס עבר שיפוץ ושהוא במצב טוב.

 

ערך הנכסים

איך אני יכול להיות בטוח שמפולת 2008 לא תחזור?

האמת מחייבת לומר שאנחנו לא בטוחים. כמו בכל שוק, יכולים להיות כל מיני תהליכים בינהם גם מפולת, אבל אנחנו מסתכמים על 2 דברים:

1. הסטטיסטיקה מוכיחה שיש גלים של עליות וירידות במחירי נדלן בארה"ב כמו בכל מקום אחר, כאשר         גלים אלה יכולים להיות של 15-20 שנה. אנחנו נמצאים עדין בטווח הזמן הבטוח יחסית של עליה,           ואנחנו גם רואים את זה בנכסים שלנו שערכם עולה.

2. הסוכנים שלנו בארה"ב מבצעים בדיקות רציפות עקביות על מצב השוק כך שאנחנו כל הזמן עם

    "יד על הדופק".

 

ערך הנכסים כיום בעליה מתמדת, אך אנחנו לא יכולים לדעת בוודאות מה יקרה בעוד 5-10 שנים. צריך להיות עם היד על הדופק ולבדוק כל הזמן. מכירי הנכסים כיום עוד לא הגיעו למחירי שיא כמו בזמן טרום מפולת 2008 , כך שיש עדין מרחק גדול להגיע ממחיר הקניה למחר השיא.

חברת הניהול והשוכרים בנכסים

כיצד אוכל לסמוך על חברת הניהול בארה"ב ולדעת שהשוכרים המתגוררים בנכס שלי שומרים על הנכס ולא מזיקים לו ומפחיתים מערכו?

חברות הניהול שלנו הן חברות איתן אנו עובדים באופן צמוד במשך שנות קיומה של החברה. חברות אלו מפגינות אמינות ומקצועיות ממדרגה ראשונה, ניתן ללמוד עליהן ועל פעילותן דרך האתר שלנו (עמוד "חברות הניהול בארה"ב") , דרך הרשת, לשוחח איתן בכל אמצעי תקשורת (סקייפ, מייל, טלפון) ולהתייעץ איתן בכל שלב. ניתן אף לפגוש את אנשי הצוות בארה"ב במידה והלקוח חפץ בכך. חברות הניהול אשר משכירות את הנכסים עבור המשקיעים שלנו עורכים סינון קפדני בבחירת השוכרים: בדיקת יושרה, מצב חשבונות בנק ונקודות דירוג אשראי, יכולת החזר לשכ"ד וכדו'.החברות מקבלות ייפוי כוח נוטריוני ומפעילות כל שירות נדרש עבור המשקיע: איתור שוכרים, השכרה, גבייה, פינוי שוכר, תיקונים     ושיפוצים ועוד. חברות הניהול שלנו הינן זרוע הביצוע הארוכה והאמינה שלנו הגורמת לנו ולמשקיעים שלנו לישון בשקט ובבטחה!

שכר דירה

מי מבטיח לי שאקבל את תשלום שכר הדירה? 

אחד החוזים שאנו חותמים עליהם במהלך הרכישה הינו חוזה שחברת "צוראל נדלן" מתחייבת לשלם את שכר הדירה במשך 3 שנים מידי חודש. החוזה הינו בין המשקיע לבין החברה ולא בין המשקיע לשוכר מסוים. המשקיע לא צריך בכלל לחשוב או לחשוש אם בחודש מסויים יהיה דייר בדירה או לא, אלא רק לראות את הסכום עובר לחשבון בנק שלו. שכר הדירה יועבר למשקיע בין הראשון לחמישי כל חודש. 

השכרת הנכס

כיצד אוכל להיות בטוח שאצליח להשכיר את הנכס בטווח הרחוק של שלוש שנים ויותר?

אחד הפרמטרים המשמעותיים שלנו ברכישת נכסים הוא הביקוש לשכירות באותו איזור. אנחנו רוכשים נכסים אך ורק באזורים בעלי ביקוש גבוה. עד היום לא היו לנו נכסים שנותרו לא מושכרים מעל למספר חודשים בודדים, דבר שהינו בתחום הסביר. חברות הניהול שלנו בארה"ב הן האחראיות על מציאת השוכרים ולהן אינטרס מובהק שהנכסים יושכרו על מנת לקבל את העמלה החודשית שלהם על הנכס. אנו עושים כל מאמץ שחוזי השכירות יהיו ארוכי טווח. זוהי אינה התחייבות אך בהחלט יעד שהחברה מציבה לעצמה. 

תקופת האחריות

מה קורה אחרי 3 שנים?

רבים מודאגים ממה יקרה בתום תקופת האחריות שאנו מתחייבים אליה. חשוב לנו להדגיש כי חד משמעית אנחנו לא "זורקים למים העמוקים" את המשקיעים שלנו לאחר תקופה זו. אנו נמשיך ללוות כל לקוח על פי רצונו. העניין של 3 שנות האחריות הוא שאנו מתחייבים לשלם את שכר הדירה בתקופה זו בין אם יש שוכר ובין אם אין שוכר, ואנו מתחייבים לשאת בכל הוצאות התיקונים. ההתחייבות הזו נפסקת לאחר 3 שנים, וזאת השקיפות שלנו. לאחר תקופה זו – חברת הניהול תמשיך ללוות את הדירה, תמשיך לדאוג לשוכרים, תמשיך לגבות שכר דירה ותמשיך להעביר כספים למשקיע. חברת הניהול תמשיך לעשות בדיוק אותם דברים כמו שעשתה במשך ה3 שנים ככל שהמשקיע ירצה, כאשר ההבדל היחיד הוא שלאחר 3 שנים לא תהיה התחייבות מצדנו לתשלום שכר הדירה. 

 

מיסוי

האם אני מדווח ומשלם לרשויות המס בישראל ובארה"ב כפל מס?

לא, חובת הדיווח הינה לשתי הרשויות, גם בישראל וגם בארה"ב אך התשלום שמשולם בארה"ב מתקזז עם התשלום לרשות המס בישראל.

 

האם זה נכון שישראלים רבים הפסידו את כספם במישיגן, עקב היותה עיר בה הפשיעה רבה?

1. במדינת מישיגן חיים כ- 10 מיליון תושבים. שטחה של מישיגן 254,000  ק"מ מרובע (פי  12 משטחה של מדינת ישראל!). לא שייך להגיד שיש בה הרבה או מעט פשע. כמו בכל מדינה יש בה אזורים טובים יותר ויש פחות.

2. רוב המשקיעים ( ולא רק הישראלים ) שאיבדו את כספם בהשקעות נדל"ן, איבדו אותו לא בגלל המדינה הספציפית שהשקיעו בה, אלא כתוצאה מרמאות או חוסר מקצועיות ( או שילוב של בניהם ) של החברות איתן הם עבדו.

הסיכון בהשקעה גדולה

בכל השקעה ישנו סיכון. אם כך, מה ההמלצה שלכם לגבי משקיע המגיע עם סכום כסף גדול?

למשקיע המגיע עם סכום כסף גדול נמליץ לפזר את כספו ולקנות 2 נכסים במקום נכס אחד במחיר כפול על מנת למזער סיכונים.

 

השקעה ב - multi family

​מה פוטנציאל האקזיט שיש להשקעה מסוג זה? 

כעיקרון מחירו של נכס multi family נגזר בעיקר מההכנסה שהוא מייצר ומהתשואה שהקונה הפוטנציאלי יסתפק בה.

הגורם השני של המחיר זה המצב הפיזי .

לגבי המצב הפיזי- אנחנו משדרגים אותו מהרגע הראשון שקנינו אותו ולשם כך הקצבנו סכום מכובד. בנוסף, מנהל תפעול חו"ל שלנו (בעל ניסיון עשיר בניהול multis  גדולים מאד ) נמצא כל חודש לפחות שבוע בארה"ב ומפקח מקרוב על ביצוע העבודות.

לגבי ההכנסה נטו- היא נגזרת מההכנסות משכר דירה בניכוי ההוצאות. כדי להגדיל את ההכנסה נטו צריך להקטין את ההוצאות ולהגדיל את ההכנסות. את הקטנת ההוצאות אנחנו עושים על ידי ייעול הניהול. אנחנו קונים בדרך כלל נכסים שלא מנוהלים טוב ולכן ההוצאות בזבזניות (אנשי תחזוקה שלא עושים כלום ורק לוקחים כסף, חברות ניהול שלוקחות הרבה כסף על תיקונים קטנים, עצלנות בטיפולים מונעים מניעתים בנזילות בצנרת וכדו' ) . אנחנו מורידים בצורה דרסטית את הוצאות התפעול.

בנושא הגדלת ההכנסה אנחנו פועלים ב- 3 מישורים:

1. הגדלת אחוז התפוסה בנכס ( בנכסים שאנחנו מחזיקים מעל חצי שנה כבר יש לנו 100% תפוסה )

2. הגדלת אחוז הגביה. אנחנו מאד קשוחים עם דיירים שלא משלמים בזמן.

3. העלאת שכר הדירה. אנחנו לא עושים את זה מייד אלא לאחר תקופה של ניהול טוב שגורם לדיירים לתת בנו אימון. ניקח למשל את הנכס האחרון שקנינו . יש בו 58 דירות. נגיד שאנחנו מעלים את שכר הדירה ב- 50$ לחודש אחרי 3 שנים של ניהול טוב. דיירים טובים יספגו את זה . דיירים לא טובים יעזבו ונכניס במקומם דיירים טובים יותר. הגדלה של 50$ לחודש לדירה משמעותה תוספת הכנסה חודשית של כ- 3000$, ובשנה 35000$. במקדם תשואה של 10% זה העלאת ערך הנכס ב- 350,000$.

 התכנית שלנו היא למצוא משקיע/ ים שיקנה / ו מאיתנו קבוצה של 10 נכסים או יורת בסדר גודל של כמה מיליונים.

משקיעים גדולים מסתפקים היום ב- 7-8% תשואה שנתית וגם זה מעלה את ערך הנכס בכ- 20% נוספים.

כל הצעדים האלו נותנים לנו להאמין שנוכל למכור את הנכס ברווח הון יפה תוך מספר שנים.

 

 

 

 

השקעות נדל