???איך אני יכול להיות בטוח שלא תברחו עם הכסף שלי

    אחד הדברים החשובים בביצוע עסקת נדל"ן או כל השקעה אחרת הוא בדיקה של 'ביטחון הכסף שלך'. איך אתה יכול להיות בטוח שהכסף באמת מגיע ליעדו ועושה את מה שאתה רוצה שהוא יעשה?  לא מעט משקיעים חוששים להשקיע בחברות ההשקעה בגלל הפחד מ'עוקץ'- החשש שהחברה תקח את הכסף ותברח או שפשוט תשתמש בכסף לצורך אחר ממה שסוכם. אלא שמי שמכיר את התהליך לרכישת נכס בארה"ב מבין שאין בטוח ממנו. איך זה עובד? מה בעצם התהליך? רישום המקרקעין במדינות השונות בארה"ב נעשה ע"י משרדי עו"ד שקיבלו רישיון מהמדינה לרשום עסקאות נדל"ן. לחברות הללו קוראים: חברות טייטל (Title Company).  החברה הזאת פותחת חשבון נאמנות ייעודי לעסקת הנדל"ן המתבצעת והרוכש (לצורך העניין- אתה) מעביר את הכסף שלך ישירות לשם. כן כן. הכסף לא עובר ישירות למוכר (לצורך העניין- אלינו).  רק אחרי שחברת הטייטל מוודאת שכל העסקה נעשית כדין והבית לא משועבד לאף אחד אחר היא מעבירה את הכסף לחשבונו של המוכר.  כך, אתה יכול לקבל ביטחון ודאי שהכסף שלך מגיע ליעדו המדוייק. (כאן צריך להעיר שישראלי שמבקש להעביר כסף לחשבון בחו"ל אבל אין לו אין חשבון בנק שם, יצטרך לגשת לפקיד שומה במס הכנסה ולתאם את ההעברה. כדי לחסוך זאת אנו מאפשרים ללקוחותנו להעביר את כספם דרך חשבונות הבנק שלנו וזאת לאחר חתימה על חוזה העברת כספים.). אבל, ההגנה על הכסף לא נגמרת כאן. בכל עסקה, כמקובל בארה"ב, אנחנו מנפיקים למשקיע- הרוכש על חשבוננו פוליסת 'ביטוח טייטל'. זוהי בעצם פוליסה המבטחת את כספו של המשקיע בכל מקרה שבו יגיע צד שלישי ויטען שיש לו בעלות על הנכס. כך שגם אם מצב כזה יקרה (והסיכוי לכך אפסי) כספו של המשקיע מבוטח ויוחזר לו באופן מלא.  השלב השלישי והחשוב מאוד בהגנה על הכסף שלך, הוא הרישום בטאבו. הנכס שאתה רוכש נרשם על שימך, באופן מלא ובלי כל הערת אזהרה, בטאבו האמריקאי. כך, בכל מצב שלא יהיה, יש לך עדות לבעלותך על הנכס. בנקודה זאת חשוב מאוד לשים לב- הרבה הצעות שמסתובבות בשוק לא כוללות את הסעיף הזה או כוללות אותי רק באופן חלקי- לעיתים כי החברה רוצה להוסיף הערת אזהרה בטאבו, לעיתים, כי מדובר בקבוצת רכישה גדולה והבעלות על הנכס לא נעשית על שם המשקיע עצמו ויתכנו גם סיבות אחרות. לנו, חשוב מאוד ששלושת המרכיבים הללו יתקיימו במלואם וייתנו לך גם הגנה וגם שליטה מלאה על כספי השקעתך. בכל שאלה פנה אלינו במייל חוזר.  ובינתיים, כל טוב והמון הצלחה! צוות צוראל נדל"ן. נ.ב. מספר עסקאות חמות נמצאות כרגע על המדף המכירות. צור עימנו קשר במייל חוזר כדי לקבל את כל המידע. ​

איך אפשר לקנות נכס שנמצא כ"כ רחוק?

 הי חברים, לשאלה הזאת יש כמה תשובות, אבל כדי לתת את אחת התשובות, בואו תראו את הנכס הזה שחשבנו לרכוש ממש לאחרונה:                                                                                                                      הוא נמצא בעיר Oak Park המכונה 'עיר המשפחה' ונחשבת לאחת הערים האטרקטיביות להשקעה במישיגן.רחוב אמריקאי טיפוסי, הרבה ירוק. לא רע נכון?עכשיו, בואו ניכנס פנימה.תראו איזה יופי. הדירה משופצת, מעוצבת יפה, שטיחים ואפילו פרקט חדש!     גם המטבח משופץ....  עכשיו בואו נניח שהדירה הזאת מספקת 12% תשואה בשנה נטו. הייתם רוכשים? אנחנו לא.את חברת הבדיקה שהכנסנו לנכס הזה, כמו שאנחנו עושים בכל נכס אחר שאנחנו חושבים לרכוש, השיפוץ הזה לא מאוד הרשים. הם מצאו בנכס הזה בעיות קשות מאוד של רטיבות, לחות ועובש- בגג, בקירות, מתחת לכיורים במטבח ובעוד מקומות רבים בנכס. נחסוך מכם את התמונות הקשות, רק לשם הדוג' תראו את העובש שהם מוצאים מתחת לפרקט:  כמה חבל שלא נתנו לנו לראות מה יש מתחת לשטיח :)  הבדיקה הזו מבוצעת בכל נכס שאנו חושבים לרכוש. היא כוללת בדיקה של מצב היסודות, תשתיות המים, החשמל והגז, מצב הגג ותוחלת חייו. הבדיקה גם כוללת בדיקה תרמית של הקירות לזיהוי תרמיתים ורטיבות. בסופה של הבדיקה אנו מקבלים דו"ח (בד"כ מעל 40 עמודים) המסכם, בשילוב תמונות, את כל הליקויים הקיימים בנכס ולאור בדיקה זו יחד עם קריטריונים נוספים נקבל החלטה על כדאיות רכישת הנכס. את הנכס הזה כמובן שלא רכשנו ואנו שומרים על מדיניות בררנית מאוד ברכישת נכסים, כך שכל נכס שלא ברור לנו ששיפוץ שלו יוכל להביא אותו למצב תקין לחלוטין עם צורך במינימום תחזוקה, לא ייקנה.  מעבר לכך חשוב לדעת: 1. דו"ח הבדיקה חשוף לחלוטין בפני כל לקוח שיתעניין ברכישת נכס. בקשו אותו מהיועץ שלנו המלווה אתכם בתהליך הרכישה.2. אנו נותנים התחייבות מלאה לכל רוכש שכל הליקויים שצויינו בדו"ח תוקנו.3. אנו נותנים התחייבות מלאה על כל תיקון שיידרש בשנה הראשונה.4. אתם מוזמנים לדבר עם לקוחות שלנו שמחזיקים בנכסים תקופה ארוכה ולשאול אותם על מצבם הפיזי של הנכסים.  ולסיום, הנה עוד אחד מהנתונים שמאפשרים לנו לסייע ללקוחותינו לרכוש נכס באזורים אטרקטיביים מעבר לים.נכון, הנכס רחוק ולא תמיד אפשר להגיע ולראות.  אבל כשאתה יודע שיש לך עין מקצועית שבחנה גם את מה שנמצא מתחת לפרקט ומאחורי הקירות או בתוך הצנרת של הבית , אתה יכול לישון בשקט גם אם הנכס נמצא אלפי ק"מ ממך.   יש לכם שאלות? פנו אלינו עוד היום. ובינתיים, שתהיה לכם בהצלחה!  

זה לא היופי, זה האופי!​

 עיניים הם דבר חשוב, אבל... יש להם מגבלות.הרבה משקיעים קונים נכסים רק עם העיניים. 'זה נכס יפה- מצויין, תביא'. 'זה... לא נראה ממש טוב, תביא אחר'. 'זה... מה זה הצריף הזה?!' עכשיו, כולנו יודעים שעל טעם קשה להתווכח, אבל מעבר לזה,יש כאן טעות משמעותית בגישה הבסיסית לבדיקת נכסים להשקעה.כשבודקים נכס, צריך להבדיל מהותית בין נכס למגורים לבין נכס להשקעה.כשאנחנו קונים נכס למגורים טבעי שנשאל את עצמנו קודם כל האם הוא יפה או לא, האם אנחנו אוהבים או לא. זה מוכרח. אבל כשאנחנו קונים נכס להשקעה השאלה המרכזית העומדת על הפרק היא:האם הנכס הזה יוכל להביא את התשואה המבוקשת בסיכון שאנחנו מוכנים לקחת או לא?בקיצור, נכס יפה, הוא לא תמיד נכס מניב.קחו לדוג' את הנכס הזה:    יש לא מעט משקיעים שרק בהסתכלות קצרה בתמונה הזאת ידפדפו אותו הלאה (למרות שהוא כנראה יראה הרבה יותר טוב).אבל, אם נסתכל רק על איך שהוא נראה, נפספס כמה נתונים משמעותיים שהופכים אותו לנכס אטרקטיבי מאוד, למשל: שהוא נמצא באיזור בו ב- 74% מהבתים מתגוררים בעלי הבתים בפועל (ולא שוכרים).  כמעט כל התושבים בשכונה קונים את הבתים שלהם(!!!), מה שאומר המון על כמה הם מרוצים בסביבה בה הם גרים. רק ב 18% מהבתים גרים שוכרים-- מה שיוצר תחרות משמעותית על כל נכס שיוצא להשכרה, שזוהי כמובן מתנה לנו המשקיעים. נקודה נוספת שאולי נפספס היא את העובדה שהבית נמצא באיזור סוציואקונומי טוב להשקעה- מעמד בינוני (86% לבנים), קרוב למרכזי תעסוקה ועורקי תחבורה ראשיים.  אולי גם נפספס את העובדה שהבית הזה עבר שיפוץ יסודי- יש לו גג וחלונות חדשים. זהו בית עם שני חדרים שניתן להוסיף בו חדר נוסף. יש לו מרתף גדול ושתי חניות. והכי חשוב- זה בית שיכול להניב לנו הכנסה פאסיבית של כ- 2200 ש"ח כל חודש בהשקעה של פחות מ 260,000 ש"ח (11% בשנה). בקיצור, זה לא היופי. זה האופי,  ויותר מהכל כדאי לבדוק אותו. כדי לקבל את כל הפרטים על הנכס הזה ועל אחרים צרו איתנו קשר עוד היום! כל טוב ובהצלחה!  צוות צוראל נדל"ן 

?מה עושים עם כל ה'כאב ראש' מסביב

 ספרת פעם כמה פעולות יש בהשקעת נדל"ן אחת?או במילים אחרות,כמה כאב ראש יש בהשקעת נדל"ן אחת?האמת המון.תראה כמה פעולות צריך לעשות (ואתה כמובן מוזמן להוסיף מנסיונך):לאתר נכס מתאים באיזור מתאים, להביא חברה שתבדוק את מצבו,לקבל החלטה מה צריך לשפץ ולקבל הצעות מחיר לכך,להתמקח עם המוכר, להעביר את הכספים, לרשום את הנכס על שמנו,לבצע את השיפוץ, לקבל רישיונות השכרה מהעירייה,לאתר שוכר מתאים, לחתום איתו על חוזה, לגבות ממנו כסף כל חודש,לתקן ליקויים שצצים בנכס מעת לעת,לטפל בבעיות גבייה, להחליט שהגיע הזמן למכור, למצוא קונה,לוודא שאתה מוכר במחיר הנכון, לשלם הוצאות תיווך, לרוץ לרו"ח לשלם מיסים בארה"ב ומיסים בישראל ועוד ועוד...   ואוו. הרבה כאב ראש. אז האמת שלא. חברת צוראל נדל"ן חרטה על דגלה לאפשר ללקוחותיה להשקיע בשוק הנדל"ן החם ביותר בעולם בראש שקט, בלי לצאת מהבית, בלי בירוקרטיה וכשהם ממשיכים לישון טוב בלילה...מה הם כן צריכים לעשות?לבחור את הנכס שמתאים לצרכים שלהם ולתת לכסף לעבוד.הסיפור הוא פשוט.במהלך 5 שנות עבודתנו בשוק הנדל"ן באריזונה ומישיגן יצרנו תשתית חזקה ויציבה של אנשי מקצוע מעולים (ועוד יותר מזה בני אדם מקסימים) שעושים יחד איתנו, וכשצריך- עבורנו, את כל העבודה מא' עד ת'. הם מאפשרים לנו לנהל עבור לקוחותינו את כל הצדדים של ההשקעה בלי שהלקוחות נדרשים לעשות כלום. פשוט כלום. (עוד נעשה לכם היכרות מעמיקה איתם, בינתיים מוזמנים להציץ עליהם ).בעצם, כל "המסביב" של ההשקעה, כל מה שבא אחרי הרכישה יכול להיות עלינו. אנחנו נרוץ, אנחנו נדאג, אנחנו נבצע. הלקוח ישלם רק עבור שירותיו של איש המקצוע. בלי עמלות טיפול, בלי עמלות תיווך, בלי עמלות ייעוץ ובלי כל עמלה אחרת.(אגב, כל זה כמובן לגמרי לבחירתו של הלקוח. אחרי הכל, הנכס שייך לו והוא יכול לבחור איך הוא רוצה לנהל אותו).אנחנו מאפשרים ללקוחתנו להשתמש בכל המשאבים והקשרים שיצרנו בארה"ב: סוכני נדל"ן (הברוקרים), חברות ניהול, חברות Title, רו"ח, עו"ד, חברות ביטוח וכל מה שיידרש בלי שום תשלום נוסף. הנה כמה דוג' איך זה מתבטא תכל'ס: 1. לקוח קנה נכס. עברו שנתיים, הנכס עלה ב 15% (לדוג') והוא רוצה למכור. טלפון\ אי- מייל\ sms אלינו. אנחנו נמכור את הנכס. הלקוח ישלם את העמלה המקובלת לסוכנים (בישראל\בארה"ב) בלבד. בלי שקל תשלום נוסף. 2. לקוח החליט לרכוש נכס. במקום לרוץ לפקיד שומה במס הכנסה כדי לדווח על העברה לחו"ל אנחנו נבצע את ההעברה בשבילו, דרך חשבונות הבנק שלנו, זאת כמובן לאחר חתימה על חוזה שיסדיר את ביצוע ההעברה ובלי שום עמלות טיפול. 3. לקוח קנה נכס ומכר אותו ברווח נאה. עכשיו הגיע הזמן להתחלק עם מס הכנסה. בלי כאב ראש ובלי לצאת מהבית, כל המסמכים יעברו אלינו, אנחנו באמצעות רו"ח האמריקאי שלנו נדאג שאתם תשלמו כמה שפחות. גם כאן, תשלמו רק על שירותיו של רו"ח, בלי שום עמלה נוספת. אפשר לתת עוד המון דוגמאות, אבל את העיקרון אתם מבינים: הלקוח משקיע- כל המסביב עלינו. ובמילים אחרות:  כולם משקיעים בנדל"ן. מעטים ישנים בשקט. בהצלחה! יוסי ​

...
...

מיליון שאלות מתרוצצות לכם בראש? כאן ננסה לעשות לכם קצת סדר בעניינים. ואם עדיין יש שאלות - אתם מוזמנים ליצור קשר ונענה על הכל.

בלוג

השקעות נדל