אז איך באמת קובעים שווי של נכס?

 

אני רוצה לפתוח הפעם ב"סיפור מהחיים".

לאחרונה פרסמתי למכירה בית רב משפחתי( multi –family ) עם 5 דירות.

נקבתי במחיר הנמוך ממחיר שוק והצגתי למשקיע תשואה נטו של 15% משכר דירה (בתוספת לתשואה צפויה מעליית ערך).

המשקיע ( שכבר קנה נכס אחר במקום אחר וכנראה נעקץ ) שחש שהוא קצת מבין בהשקעות נדל"ן בארה"ב, חזר אלי בזו הלשון: " או שעבדו עליכם או שאתם עובדים עלי או שאתם לא באמת יודעים מה שוויו של הנכס".

 

מה גרם לו לחשוב כך ?

 

הוא נכנס לאתר Zillow המפורסם וראה שהנכס מוצע שם למכירה במחיר נמוך משמעותי ממה שאני פרסמתי . הוא גם ראה שהנכס נמכר לפני מספר חודשים במחיר עוד יותר נמוך ( באופן משמעותי ) .

 

מה היו הטעויות שלו ?

 

הטעות הראשונה היתה בהבנת הנקרא....

במקום לקורא ב-  Zillow את השורה בה מעריך האתר את שווי הנכס ( ""zestimate ) , הוא קרא את הכותרת שהציגה את המחיר בו הוא הוצע למכירה....

אבל זאת לא הטעות היחידה.

Zillow  מעריך מחירים על פי אלגוריתם שבנה , המבוסס בעיקר על השוואה עם נכסים אחרים שנמכרו או עומדים למכירה באותו האזור. הוא קובע מחיר ממוצע למ"ר ולפי זה מעריך את שווי הבית. הוא לא יודע מה מצבו הפיזי של הבית וכמה כסף נדרש להביאו למצב מגורים.

 

מה אם כן הכלי האמין יותר לקביעת שווי בית ?

 

סוכני הנדל"ן בארה"ב עובדים עם כלי שנקרא CMA. ראשי תיבות של Comparable Market Analysis.

הכלי הזה משווה אף הוא את הנכס המוצע למכירה עם נכסים אחרים שנמכרו או עומדים למכירה באותו אזור אבל הוא בהחלט לוקח בחשבון את מצבו של הבית וכמה כסף נדרש כדי לשפצו בצורה אמיתית.

 CMA אף פעם לא מעריך בית בצורה אבסולוטית.

הוא נותן מחיר מינימום ( שמתחתיו המוכר יצא מופסד ) ומחיר מקסימום ( שמעליו הקונה יצא מופסד ). בנוסף הוא נותן מחיר חציוני ומחיר ממוצע.

 

כיצד אנחנו יודעים את העלות האמיתית הנדרשת לשפץ בית ?

 

כל בית שאנחנו שוקלים לקנות , עובר בדיקה מקיפה ומעמיקה בחברת בדיקות מוסמכת ומקצועית. אנחנו מקבלים דוח בן 20-30 עמוד המתייחס בקפידה לעשרות פרטים בבית ( החל משלד וגג וכלה בפרטים קטנים כמו ברז או צינור דולפים ) .

 

רוצים לשמוע עוד ולקבל הצעות לרכישת בתים טובים במחירים הוגנים ?

 

רוצים לראות איך נראה CMA  ?

 

רוצים לראות כיצד נראה דו"ח בדיקה של בית ?

 

רוצים לשמוע את סוף ה"סיפור מהחיים " בו פתחנו ?

 

כתבו לנו או התקשרו עוד היום.

 

 

השקעות נדל